前7月销售350亿增四成禹洲地产债务合理毛利率创新低

作者：郑晓明

8月8日，禹洲地产（01628.HK）发布了2019年7月份未经审阅营运数据。

7月单月，禹洲地产的合约出售金额为60.62亿元，同比添加100.99%，出售面积为43.02万平方米，均匀出价格格为14091元/平方米。2019年前7个月，禹洲地产累计完结出售金额为345.36亿元，同比添加40.91%，累计完结出售面积为228.32万平方米，同比添加25.98%，均匀出价格格为15126元/平方米。

土地储备倍数继续下降，营运才能较好

1994年，禹洲集团成立于厦门。砥砺耕耘20余载，秉承“大禹治水，荒漠成洲”的先贤精力，禹洲已开展成为集房地产开发、商业出资运营、酒店运营、物业管理、金融、交易为一体的多元化归纳性集团。2009年11月，禹洲集团地产板块在香港联交所成功上市。

2018年，在“区域深耕，全国抢先”这一战略思想的指导下，禹洲地产深耕布局海西经济区、长三角区域、环渤海区域、华中区域、西南区域及粤港澳大湾区六大都市圈。到2018年12月31日，禹洲地产累积合约出售金额约为560.29亿元，较去年同比上升了38.94%，合约出售面积为370万平方米，合约出售均价约为每平方米15,125元。

2018年，长三角区域依然是禹洲地产合约出售奉献的首要中心区域，合约出售总额约为336.22亿元，占集团合约出售总额的60.04%。其间，上海、合肥、杭州、南京及姑苏为长三角合约出售奉献首要城市，合约出售金额为295.70亿元。

一起，2018年也是禹洲地产进入上海商场的第十五年。上海作为集团的总部，不仅是中心战略布局要地，更承载着禹洲跨越式开展的严重任务。

年内，上海奉献的合约出售金额达63.48亿元，占集团总合约出售金额的11.34%。2018年，坐落上海奉贤区的优质住所目禹洲‧雍贤府，取得了合约出售金额达30.64亿元的佳绩，开盘当日劲销158套，成交面积、成交套数双双进入奉贤区TOP3。

别的，2018年禹洲地产除收买滨海绿色家乡有限公司（01124.HK）财物包之外，还经过揭露招拍挂以及收并购的方法，斩获23幅坐落泉州、福州、姑苏、金华、南京、亳州、徐州、合肥、蚌埠、重庆、新乡、惠州及中山的优质地块，权益土地储备地价合共约80.53亿元，总修建面积逾346万平方米，均匀楼面价为5000元╱平方米。

到于2018年12月31日，禹洲地产的土地储备总可供出售修建面积约1738万平方米，算计123个项目，别离散布于六大都市圈共28个城市，均匀楼面本钱约为每平方米4,812元。

纵观禹洲地产近五年来的土地储备倍数状况，在近五年里均处于继续下降的趋势，仅仅近三年来的下降起伏有所减缓。禹洲地产土地储备倍数比年继续下降首要是因为当年签约出售面积的快速添加。

到2018年，禹洲地产的土地储备倍数下降至近五年的最小值4.69，较2017年的4.97同比下降了5.61%未及职业的1/4分位数，处于职业中等偏下。

2019年以来，禹州地产拿地速度有所加。2019年上半年，禹洲地产共取得12幅优质地块，总修建面积超越200万平方米，总货值逾450亿元。

值得注意的是，上述12宗地块中，有9宗在年头拿下，其间有8宗是底价或许低溢价竞得。在踩准拿地窗口期活跃拿地的一起，禹洲地产还不断开辟全国化布局，先后初次进入开封等多座城市。到2019年5月底，禹洲地产共布局30个城市，土地储备规划修建面积超越2000万平方米。

存货方面，2018年禹洲地产的存货为266.14亿元，较2017年的298.84亿元同比下降了10.94%。均匀预收账款方面，禹洲地产近五年的均匀预收账款根本出现上升的趋势，2018年为120.11亿元，与2017年120.63亿元相等。

反映禹洲地产存货去化压力的方针“存货／均匀预收账款”，在2015年到达最大值5.47后，禹洲地产开端进行调整，“存货／均匀预收账款”在近三年里有了较大起伏的下降。

到2018年，禹洲地产的“存货／均匀预收账款”方针下降至近五年的最小值2.22，较2017年的2.48同比下降了10.55%，高于职业的1/4分位数，处于较低位水平，显现公司去化压力不大，

公司预收账款周转率近五年来处于比较安稳的态势，除了在2016年下降到近五年的最低值1.30之外，其他年份根本围绕在1.90上下动摇。到2018年，禹洲地产的预收账款周转率方针到达近五年的最大值2.02，较2017年的1.80同比上升了12.50%，大于职业的3/4分位数，显现了禹洲地产优异的收入结转功率。

毛利率继续下降，长三角成主力区

禹洲地产的收入首要来自物业出售、出资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营事务四大事务领域。

2018年，禹洲地产的总收入为243.59亿元，较2017年同比上升12.01%，创前史新高，首要原因是交给物业总修建面积添加及均匀出售单价上升，令物业出售承认收入有所上升。

其间，物业出售收入约为236.26亿元，较2017年同比上升了11.37%，占总收入的97.20%；物业出售收入上升首要是因为年内物业交给面积添加和均匀价格上升所造成的；出资物业租金收入约为2.45亿元，较2017年同比上升了74.34%；物业管理收入约为4.17亿元，较2017年同比上升了27.01%；酒店运营收入约为1820万元，较2017年同比下降了1.61%。

禹洲地产全国布局继续深化，多区域并行开展，物业承认出售收入来历进一步多样化。在区域散布上，长三角、海西、环渤海、粤港澳大湾区、华中区域别离奉献承认出售金额的75.84%、15.73%、6.54%、0.75%及1.14%。长三角地区深耕开展已健壮开展成为禹洲地产收入奉献的主力。

禹洲地产的经营本钱首要包含土地本钱、修建本钱以及本钱化利息。2018年，禹洲地产的经营本钱约为168.39亿元，比2017年约140.18亿元同比上升20.12%。上升的首要原因是跟着本年内集团所交给的物业修建面积添加及已承认均匀修建面积本钱添加所导致的。

2018年，禹洲地的毛利为74.67亿元，毛利率为30.72%。禹洲地产2018年毛利率较2017年同比下降了13.23%，低于职业中位数。

值得注意的是，禹洲地产近三年毛利率接连下降，2016年公司毛利利36.37%，2017年降至35.4%，2018年再度下降至30.72%。继续下滑的毛利率必定会影响公司的盈余才能。

有息负债水平较低，短期偿债才能较好

到2018年底，禹洲地产的负债总额为936.33亿元，较2017年624.62亿元大幅上涨49.9%。禹洲地产2018年的财物总额为1150.63，较2017年的799.05亿元同比上升44%。

纵观禹洲地产近五年来的调整后的财物负债率，一向处于安稳的状况，显现了禹洲地产稳健的财物负债结构。到2018年，禹洲地产扣除预收账款后的财物负债率方针为78.85%，较2017年的74.95%同比上升5.02%，高于职业的中位数水平。

反映杠杆水平的另一重要方针是净负债率，禹洲地产近五年来均保持在低于职业1/4分位数水平，2018年禹洲地产净负债率为13.39%。能够长时间保持较低的净负债率，离不开禹洲地产较低的融本钱钱。

2018年禹洲地产融本钱钱由2017年约7.83亿元，按年下降68.47%至2.24亿元。融本钱钱下降首要是因为年内本钱化利息上升所造成的。到2018年12月31 日，禹洲地产加权均匀融本钱钱为7.23%。另一方面则阐明禹洲地产的有息负债并不高，比如在2018年中，禹洲地产的有息负债为321.48亿元，仅占负债总额的34.33%。

2018年，禹洲地产所具有的活动财物为904.71亿元，扣除存货266.14亿元后短期可变现的活动财物高达638.57亿元；活动负债为645.2亿元，扣除预收账款137.52亿元后的实践活动负债为507.68亿元。

财务数据显现禹洲地产的调整后的活动财物能很好地掩盖调整后的活动负债。在2018年，禹洲地产的调整后的速动比率为1.26，较2017年的0.88同比上升了42.68%，高于职业的3/4分位数。

2018年，禹洲地产的持有的货币资金为292.79亿元，较2017年的约174.98亿元同比上升67.33%，其间现金及现金等价物为271.62亿元，较2017年的155.96亿元同比上升了74.16%。禹洲地产2018年调整后的现金比率为0.54，较去年同比上升了29.48%，高于职业的3/4分位数。

归纳上述两项方针来看，禹洲地产的短期偿债才能均处于职业的高位水平，显现了其优异的短期偿债才能。

反映禹洲地产长时间偿债才能的方针“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”总体上出现下降的趋势。2018年禹洲地产该项方针下降至近五年的最低值0.56，较2017年同比下降了22.36%，高于职业的1/4分位数。

在职业界，禹洲地产素以高赢利见长而被称为“小中海”，长时间以来公司自诩“规划、赢利、危险”三驾马车平衡术把控杰出。从其发布的财务数据也能看到，公司杠杆水平以及偿债才能处于职业较为优异的水平，危险掌控才能较强。不过，咱们也注意到，公司在2018年规划与赢利双双不合格。2018年仅完结全年出售方针的93%，别的公司毛利率继续下滑，30.72%的毛利率已是2009年上市以来的最低值。这些都应该引起注重。