广州住改商20年方针在禁与放之间摇晃一向没有定局

2019年7月底，南都对广州银河骏汇大厦超三分之二居处用房被租借商用的现象进行了独家报导（点击检查相关报导）。8月初，银河南大街联合卫生、住建、教育、商场监管等部分对骏汇大厦“住改商”核对整改（点击检查相关报导）。记者回访发现，整改后尽管改观不少，但仍有许多商铺和公司照常运营（点击检查相关报导）。

有住户对此标明不满，为什么有些商铺和公司还在运营？能否将大厦康复为本来的纯居处容貌？记者了解发现，这个问题并不能给出一个简略的必定或否定答案。在广州许多相似骏汇大厦多年“住改商”胶葛难断的背面，还表现20年来方针的频频改变，“禁”与“放”之间总是没有定局。

广州银河北，祥龙花园小区也是住改商的会集地。

祥龙花园小区，走廊墙上的公司招牌。

2000年广州首现“住改商”禁令

南都记者了解到，广州市“住改商”现象大都是从20世纪80、90年代自发构成，由居民楼改装为商铺，习尚所及在一个区域范围内渐成规划。整理20年来媒体的报导能够得知，广州最早的“住改商”禁令在2000年呈现。

2000年11月，广州市工商局宣布的《关于企业运营场所挂号有关问题的告知》规则：“凡没有产权证、建造工程规划许可证、建造工程规划检验合格证的违章修建，以及产权证注明用处为居处的以及宅基地房，一概禁绝发照”。此刻，如银河区六运小区有“住改商”的店肆现已开了好几年了。另据媒体报导，同年12月12日，市工商局又“松口”，出台《关于工商挂号放宽方针问题》，规则“居处改作商用的，供给房产证和租借合同”即可。

禁令不到半年，在2001年2月，广州市规划局试行《广州市居处修建改动运用功用规划处理方法》。尽管标明任何单位和个人应当依照城市规划部分批阅的修建物的运用功用运用修建物，未经赞同不得擅自改动修建物的运用功用；但对现已改动居处修建的运用功用从事出产或许运营活动的，另规则处理方法。

处理方法详列了能够经城市规划部分处理后依法将原居处修建改动运用功用以及能够暂时改动居处修建的运用功用的几种景象。此外，它也标明晰5种不得改动居处运用功用的景象，需求一年内改正。实践上，这些都是对既定现实拟定的变通方针。

到了2002年8月，广州市工商部分出台《关于清晰企业注册挂号作业中几个问题的告知》，侧重放宽企业运营场所的约束，答应居处楼在约束范围内作为企业开办的法定地址，是为进一步松动。

2005年禁令对商铺影响较广

到2005年5月1日，广州市实施《广州市房子租借处理规则》，其间第十一条规则，承租人应当“依照房子规划用处、结构、消防安全规则运用房子，不得擅自改动修建物运用性质”。这意味着居处楼等非商用用处的房子不得开公司、商铺。广州市工商部分也标明，从当年5月1日开端，只需房产证上标明是商住、写字楼、商铺的租借房和自有房，才干处理工商运营执照，一起年检也是相同要求———已到期的工商运营执照若要续办，运营场所有必要是商用用处，不然就不予处理。

在其时，有媒体报导称，“住改商”声称在广州市商铺中占有三分之一，假如严厉制止，影响巨大。也有数据显现，广州用于租借的房子共有约80万套，其间很大部分转作商用；别的，广州无合法证件的出产运营场所共有10多万户。其时，“住改商”会集的区域包含银河南、龙口西、淘金、建造六马路、大南路、高第街、状元坊、上下九、江南西等处。

银河南首要展开整治举动。银河区政府当年7月13日发布《关于整治银河南辖区出产运营场所的布告》，要点查办撤销污染扰民店档及无证照运营场所。据其时媒体报导，各“住改商”会集区域傍边，银河南因为展开时刻较长，所以将居处正式处理了转用商用用处的仍是占较大份额。业内人士称，银河南育蕾小区、六运小区内的“商铺”，约六成依法处理了“住改商”手续，即房产证上已将居处用处永久改成商铺用处，而剩余部分是改了“临商”，即经过规划局等有关部分将居处用处短期性改成商铺用处；还有部分居处无处理任何手续即作商用，是无证运营。

受严查影响，在媒体造访时，银河区六运小区、育蕾小区许多商铺主动关门避风头。在江南西，居处禁商的音讯出来后，一些商铺开端抛盘易手，租价也有所下降。中介泄漏，要求转租或抛盘的数量比上一年同期增加了近三成。

2005年的“住改商”方针改变，不只引起媒体广泛重视，还促进学者、商圈和民间各方大评论。广州市政府有关人士承受媒体采访时亦标明，因为触及的利益面十分广，方针法规性强，所以推动的时分不能搞“一刀切”。

物权法及其司法解说出台

在2007年，关于“住改商”，有一个很重要的要素便是《物权法》的发布实施。《中华公民共和国物权法》于2007年3月16日经过，自2007年10月1日起实施。《物权法》第七十七条的规则，使对立“住改商”的业主自此有了清晰的法令依据：“业主不得违背法令、法规以及处理规约，将居处改动为运营性用房。业主将居处改动为运营性用房的，除恪守法令、法规以及处理规约外，应当经有好坏关系的业主赞同”。

同一年，广州市整规办表态，广州将按《物权法》规则，铲除扰民住改商，引导或保存居民定见不大的住改商商户或商业区。2007年8月，银河南住改商商户“特事特办”，条件是只能拿一年一签的暂时商业执照。

2009年头，《广州市银河区商业网点展开规划（2007－2020）》正式向社会公示，对以往严控的“住改商”条件大幅放宽，甚至连未纳入社区商业网点规划的“住改商”，在不存在污染扰民、安全隐患的状况，契合消防、卫生、环保和规划的相关法规等条件下，也予以保存，逐渐引导其向大街内适合展开和挑选展开的地段搬家。

但是，到2009年7月，广州市工商局领导告知媒体，该规划年头进行了公示后，遭受难产，没有上报广州市，更没有发布实施。据了解，2009年《物权法》司法解说发布后，更使工商等相关部分的方针陷于两难。

《最高公民法院关于审理修建物差异所有权胶葛案件具体运用法令若干问题的解说》于2009年5月发布，10月实施。其间第十条称：业主将居处改动为运营性用房，未依照物权法第七十七条的规则经有好坏关系的业主赞同，有好坏关系的业主恳求扫除波折、消除风险、康复原状或许赔偿损失的，公民法院应予支撑。将居处改动为运营性用房的业主以大都有好坏关系的业主赞同其行为进行抗辩的，公民法院不予支撑。

第十一条又称：业主将居处改动为运营性用房，本栋修建物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有好坏关系的业主”。修建区划内，本栋修建物之外的业主，建议与自己有好坏关系的，应证明其房子价值、日子质量遭到或许或许遭到晦气影响。

在2009年2月,广东省政府发布《关于鼓舞创业带动作业作业的定见》,清晰提出:“答应企业及个体工商户将居处改动为运营性用房作为居处(运营场所)挂号注册”。同年10月，广州市政府准则经过了《关于做好促进作业作业实施定见》，也指出“答应企业、个体工商户按有关规则，将居处改动为运营性用房作为居处（运营场所）等级注册”。

但是，同年12月，依据广州市工商局一份向市政府陈述的调研陈述,广州共有59000多户“住改商”,这还不包含宅基地和暂时违章修建的商铺。广州市工商局相关负责人标明,住改商的处理方针一直是个难点,要严厉控制住改商的总量,特别是严厉控制居处楼内及小区内的“住改商”现象。工商部分称，广州尽管有政府方面关于“答应企业、个体工商户按有关规则,将居处改动为运营性用房作为居处(运营场所)等级注册”的文件性资料,但仍清晰要严厉控制住改商的总量,方针是越来越少。

商事变革布景下的“住改商”

从2009年至今的十年，广州市关于“住改商”也是呈现了各种导向不尽相同的方针规则。2012年1月，广州市政府出台《关于处理出产运营场所场所证明若干问题的定见》（有用期5年，现在已失效）。其间，关于无证照运营活动，有必要依法予以撤销的事项有：(四)运用城区商品房居处(不包含引导区内的宅基地居处)从事加工、制造、机电修补或机动车修补、餐饮、茶艺、酒吧、文娱、网吧、电子游戏、放映场、桑拿、沐足、废品收购等影响环境和居民日子的运营活动的。

别的，在处理《暂时运营场所运用证明》方面，该定见标明，运用临街一楼的居处从事运营的，除按规则有必要依法予以撤销的景象外，运营者须提交该房子所有权人、有好坏关系的业主以及周围物业好坏关系人赞同其作为出产运营场所运用的证明文件。运用除临街一楼以外的居处从事软件开发、规划等不影响环境和居民日子的运营活动的，供给经房子所有权人和有好坏关系的业主赞同的证明文件。

2014年1月起，广州全面推行商事挂号准则变革。2014年4月，市政府常务会议经过了《广州市商事挂号暂行方法》，尽管答应“一址多照”和“一照多址”，但并未彻底铺开住改商。

2014年12月，《广州市电子商务处理方法（草案）》揭露寻求定见。《草案》中规则，在契合国家及当地政府关于居处（运营场所）有关规则的前提下，只从事网上运营活动的电子商务企业，可运用自有或许租借的居处作为居处（运营场所）处理工商挂号。

2014年12月发布、2015年3月实施的《广州市城乡规划法令》第四十条作出规则，修建物的运用应当契合建造工程规划许可证、村庄建造规划许可证或许房地产权证书载明的运用性质、用处，不得擅自改动。确因社会经济展开、产业布局调整、城市区域功用调整而需求改动必定区域内修建物运用性质的，应当契合控制性具体规划和现行土地方针规则，一起不得影响修建物安全运用，不得损害别人合法权益。

第七十四条称，单位或许个人违背本法令第四十条之规则，未经赞同改动竣工并经各项检验合格投入运用的修建物的用处的，由城市处理归纳执法机关责令期限改正，康复原用处；逾期不改正的，可处以每日每平方米五十元以上一百元以下的罚款，直至改正停止。

2015年6月，国务院印发《关于大力推动群众创业万众立异若干方针措施的定见》（国发〔2015〕32号），清晰提出“支撑各地结合实践放宽新注册企业场所挂号条件约束”。国务院《注册资本挂号准则变革方案》和《广东省商事挂号准则变革方案》也说到“对商事主体居处的条件，地级以上市公民政府可依据法令法规的规则和本地区处理的实践需求，依照既便利商事主体准入，又有用保证经济社会秩序的准则，作出具体规则”。

2016年6月，广州市政府办公厅印发《关于进一步放宽商事主体居处运营场所条件的定见》，居处、运营场所归于居处的，请求人从事电子商务、无实体店肆的网络买卖服务、咨询策划、工业规划、股权出资、咨询署理等无污染、无安全隐患职业，可提交当地公民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部分（单位）经好坏关系人赞同后出具的场所运用证明；但不得在居处从事餐饮、文娱、洗浴、出产加工、易燃易爆物品出售、存储等简单污染环境、扰民以及触及公民生命财产安全的职业。

上述2016年的放宽定见，是南都记者所见到广州“住改商”最近的相关方针。

在银河区，还有一个改变。2017年7月，银河南大街办事处发布《关于高层修建不处理（住改商版别）的告知》。其间阐明，依据银河区商事挂号准则变革作业联席会议办公室《关于调整内容的函》的作业要求，大街对《居处（运营场所）场所运用证明》（住改商版别）核发的要求进行了调整。依照规则，申领《居处（运营场所）场所运用证明》（住改商版别）的租借房子地点的居处修建物不归于高层修建，该栋居处的全体楼高在27米以下。

广州祥龙花园小区，居处改造为民宿租借。

银河北，祥龙花园小区里的公司。

珠三角其他城市：相同存在方针与实践的空隙

有声响说，“住改商”在广东最盛。那么，广东其他城市的“住改商”方针又怎么？实践中有没有什么胶葛和对立？

以深圳为例。2007年10月，深圳市发布《关于进一步大力展开现代商贸流转业的定见》，其间第18条清晰提出“实施居处禁商”，即“制止属寓居性质的房产擅自改动用处，进行商业活动。已建立的具有安全隐患、污染环境的商业网点要分期分类逐渐退出商场”。

南都记者了解到，在此之前深圳对“住改商”主要以引导为主：对城市规划出台前已天然构成的商业网点内的运营场所，深圳市准则上不强制铲除，只需房子结构安全，运营项目不扰民，不对周边环境形成污染的，将引导其办照、补齐土地差价，成为正规的商用房子。

在珠海，“住改商”带来的胶葛和广州的事例没有多大差异。2016年，当地媒体报导，珠海诚丰水晶座小区有大批公寓被改形成酒店以日租月租的方式对外运营。据了解，该小区有6家公寓处理运营公司进驻，有多达200多间公寓被这些公司对外开放运营，占小区居处总量的三成。

在佛山，“住改商”也曾带来不少烦恼。依照相关规则，居处要变商用，有必要先报规划部分赞同，再到房管局完结性质改变手续，并获得整栋修建物内的其他业主一起签署的“赞同书”，才干挂号注册。佛山媒体于2014年的报导显现，此中心居委常常很尴尬。有居委作业人员以为，这个章不能随意乱盖，“法令规则需求改变人寻求得好坏关系人赞同，咱们才敢盖这个章，要不然届时咱们会接到其他业主的投诉。”

尽管如此，佛山这两年对“住改商”仍是放宽了方针。2017年3月，佛山“住改商”新规——《佛山市商事主体居处挂号处理暂行方法》正式印发，10类环境污染和安全隐患相对较小的商场主体答应请求居处作为运营性用房，并给予5年的过渡期。

2019年7月，《佛山市商事主体居处挂号处理方法》发布实施，《方法》对《暂行方法》进一步完善修订，扩展“住改商”适用范围，进一步标准部分文字表述。依据方针解读，从事高新技术研制、软件规划、文明构思、动漫制造、无实体店肆的网络买卖服务、商务咨询策划署理、工业规划、股权出资、村庄民宿运营、食物运营（含食物出售、餐饮服务）、洗染服务、拍摄服务、理发及美容服务（不含医疗美容）、家用电器修补、服装零售、日用品零售、医药及医疗器件专门零售、便利店零售服务等环境污染和安全隐患相对较小的运营项目的商事主体能够运用居处作为运营性用房。上述项目挂号的景象实举动态处理。假如是仅经过互联网展开运营活动的电子商务运营者，答应运用常常寓居地的居处直接挂号为居处，个人居处地点地的县、自治县、不设区的市、市辖区商场监督处理部分为其挂号机关。

（本文参阅了南方都市报、南方日报、广州日报、新快报、信息时报等相关报导内）

采写/拍摄：南都记者 马辉 实习生 林珮玫