心态崩了！南京一批房子降价也卖不动，只能……

近日，不少粉丝感叹二手房市场有点降温！豪宅说房子不好卖，改善也说房子不好卖，甚至连刚需和学区房业主都在抱怨，房子不好卖了...

你对市场的真实感受是

市场的真实状况又如何？

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没学区卖不动的河西南？

河西，一直是改善和高端盘的聚集地，区域内大多数房源目前单价在4万/㎡以上。但近来，不少小区业主直呼，房源挂了一年都没什么动静，价格降了还是卖不掉。

在河西，一些单价四万左右，带电梯、地铁口的偏改善类型的房源，挂牌时间很久却一直卖不出去。

金基汇锦国际的一套房源，小区挂牌价高达52062元/㎡，而业主挂的价格已经差不多是小区最低价，挂牌价仅44270元/㎡，虽然单价差了有8000元/㎡，却挂牌一年无人问津。

业主很无奈：“房子已经降了很多次价格了，也是很诚心卖，但房子挂到现在都一年多了，都没卖掉，连谈价格的都没有，现在市场已经这样了吗？”就连中介都说，这个价格确实蛮低的，按道理应该成交会相对比较快。

而河西带学区的一些小区，单价甚至一度破6万了。

近日，五矿崇文金城一套90.21㎡的房源，成交总价高达559万，成交单价高达61967元/㎡，成交周期仅8天。五矿崇文金城是南外河西中学附属小学和南外河西中学的学区房。

单套房源价格的上涨，虽然不能代表共性，但一定程度上代表了区域内房价的一定走势。今年，五矿和佳兆业等一类的学区房价格上涨之势明显，除了房源本身的品质和区域属性之外，学区是今年河西很多二手房价格上涨的最大推动力。

有学区的业主坐等升值，没学区的业主焦急卖房。刚交付的次新房，也遇到了价格“涨不上来”的问题。6月底交付的金地中心风华，坐落在河西南CBD封面区，位于邺城路与龙王大街交界处，毗邻地铁S3号线吴侯街站。

定位河西高端盘，业主自然期待不低，刚拿房未满两年的状态下，就有业主直呼要将挂牌价挂到5万+/㎡。而市场的真实情况是，挂牌价高的根本无人问津。

看到真实情况的业主，也开始考虑降价出手了，4.8万/㎡却还是卖不掉，看房的人都不是很多，不要说卖了。

唯一有个卖的比较快的，价格直接降到了4.6万/㎡，成交周期也相对缩短，仅8天

目前的河西南，很多不带学区的改善类房源基本是有价无市，成交周期相对延长了很多。而“改善+学区”才能让区域内的很多二手房成交周期迅速缩短。其他家没有学区的已交付楼盘，挂牌价基本上都在4.5-4.8万/㎡，新房二手房倒挂差距大幅度缩小，而随着挂牌量的增多，区域内二手房的成交竞争压力会逐步增大。

除了河西这一典型表现之外，市场的真实数据又是什么样的？

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库存量高达62546套，降价抛房！

二手房市场退烧明显！不少小区业主心态绷不住，开始降价抛房了。

更可怕的还不是价格的下跌，而是库存在不断飙升！目前，南京二手房挂牌量突破6万套，还在继续递增！这个挂牌量同比去年7月，几乎增长了一倍。

链家二手房显示，截止到8月7日，南京二手房挂牌量增长至62546套，近半个月挂牌量就增长了1190套，涨势明显，去化较弱。

数据截取时间：2019年8月9日

数据截取时间：2019年7月25日

我又去看了我爱我家，二手房挂牌量是69305套。

据我爱我家研究院数据显示，7月南京二手房出现了供大于求的情况。

7月南京二手房房客比为1.02，环比6月增加了0.05，近4个月来首次突破1。从市场反馈来看，虽然7月市场挂牌量小幅下跌，但整体二手房客源量有所下滑，也导致出现了短期内供大于求的情况。

2018年7月-2019年7月南京二手住宅房客源比

数据来源：南京我爱我家研究院

此外，房源成交周期有所延长。据南京我爱我家研究院统计，7月南京二手房客户成交周期为21.4天，环比持平，随着二手房市场逐渐稳定，交易结构变动也会相对较小；房源成交周期155.18天，环比增加了6.05天。

2018年7月-2019年7月南京二手住宅成交周期走势

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：天

对于那些直呼“我的房子挂了一年多了也没卖出去啊，还要怎搞啊”的买房人。

有中介很直白的给了建议——需要在自己的心理预期价格上继续降价出售。想要快速出手，降价是最简单最直接有效的方式！

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刚需依旧是市场购买主力，二手房市场接下来...

南京链家给出了7月南京小区成交TOP10，从数据来看，上月成交Top10小区中，江宁所占比例最高，占了一半，其他依次为雨花台、鼓楼、浦口、秦淮各区。目前来看，近期成交的大多数房源都是以低于3万/㎡的刚需价格为主，其他成交量高的也是挂牌均价在3—4万/㎡之间的小区，这些小区大多数小区内小面积房源比较多，环境、交通和生活配套比较完善的，也是偏刚需为主。

来源：链家

就2019年南京二手房市场的发展情况，贝壳研究院市场首席分析师许小乐分析表示：“换房政策偏紧使得市场缺乏向上的持续动力，下半年市场预计依旧低位徘徊。”此外，他认为房产市场属于政策高敏感性市场，在当前宏观经济压力与房地产防风险的前提下，整体政策难松难紧。许小乐表示，2019下半年政策将会保持连续稳定，“从实际情况看，政策对于市场保持高度的敏感性，哪里市场有变化哪里就有潜在政策，政策总体稳定的背景下一城一策也是下半年及更长时间的政策基调。”

就目前市场的成交情况来看，有中介区域负责人表示，2019年接下来的时间，二手房成交会继续下降，7月份出现的成交小高峰，消耗了不少购买力，对后期的成交也有一定的影响。

此外，近期有银行利率开始上涨，首套房买房成本增加，加上下半年银行贷款额度减少，时间放缓，接下来市场成交量会逐步减少，下半年可能会更难。

除了热门区域的刚需二手房和一些潜力学区房之外，改善、配套相对不完善的板块成交会更加困难，市场成交量也不会太好看。不过，房源量的增加对于刚需买房人来说，可能有积极的方面，除了可选择性多了之外，不少房源因为业主急售可能会以较低价出手，可以借此机会把握一下！

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