写字楼如何成为新中产阶层资产配置的利器?

泰禾北京今天

来源：FT中文网

时间：2019年8月8日

今年上半年，北京商办物业整售成交继续保持活跃态势，累计成交已经突破200亿元。无论是境外顶级PE还是境内企业，都潜伏在商办物业市场伺机而动。坐在泰禾·长安中心15层办公区，窗外可以隐约看到远处连绵起伏的西山山脉。据说天气晴朗时，门头沟定都峰上的定都阁亦清晰可见。15层并不是泰禾·长安中心最高的一层，但站在这里，足以远眺西长安街。今年上半年，北京商办物业整售成交继续保持活跃态势，累计成交已经突破200亿元。无论是境外顶级PE还是境内企业，都潜伏在商办物业市场伺机而动。01会下金蛋的金鸡办公楼空置率低、租金涨势不减、新中产阶层持续扩大……在最新发布的《北京商业地产市场报告》中，这些因素被认为是推动北京办公和零售地产成交增长的重要原因。数据显示，2018年全年，北京商办市场大宗成交超过20宗，总成交金额达380亿元，较2017年同比增长50%。其中，约有25%的交易由外资投资者完成。而这一势头在今年上半年有增无减，国际顶级私募巨头黑石和凯德、基汇等著名地产投资基金继续以大笔“撒币”的买买买模式，疯狂抄底北京商办物业市场。第一太平戴维斯月初发布的最新报告显示，二季度商办物业整售方面持续保持活跃态势，上半年累交成交金额已经突破200亿元。成交资产类型呈现多元化，覆盖写字楼、购物中心、酒店及数据中心等不同产品。机构投资者对北京商办物业的热情，正处于销售期的泰禾·长安中心体会也是最深切的。“泰禾·长安中心写字楼共分A、B、C三栋，其中A栋散售，B、C两栋楼整售。C栋已定归属，B栋原本计划留做自用，但从目前买家咨询情况来看，想要整栋购买的意愿强烈，也不排除尽快推出B栋的可能”。泰禾北京相关人士认为，境外投资机构在收购项目时眼光更为深刻和长远，不存在盲目投资。第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想的观点也验证了这个看法，李想表示，今年北京大宗市场流动性越来越好，无论是流动买家、外资机构还是国内自用型买家，都希望在这个市场分一杯羹，丰富自己的资产配置。“这些投资者一直潜伏在市场寻找合适的目标，只要项目足够优秀、符合投资逻辑就会锁定目标、毫不犹豫出手。”那么，在全球资产管理和投资公司眼中，什么样的写字楼项目是优质“猎物”呢？在业界看来，首要因素肯定还是地段、地段、地段，其次是品质以及运营效果。以泰禾·长安中心为例，项目坐落在西长安街新兴的CRD银河商务区核心，是承接首钢迁出后石景山产业、商务需求的重点区域。据不完全统计，项目周边三公里以内注册资本在5千万以上的公司或机构就有近7千家。再加上旁边就是石景山区政府，可以说是西长安街毫无争议的政务、商务核心。

泰禾·长安中心区位图而谈到这个项目的品质，项目营销负责人则用了一个词：LEED认证。泰禾·长安中心是目前区域内首个获得LEED认证的写字楼。LEED认证被认为是目前全球公认的最完善、最具权威性及影响力的评估标准，这个绿色建筑评级体系概括起来只有简单直白的六个字：节能、环保、舒适。包括摩根大通等国际大型金融机构以及戴德梁行、仲量联行等五大行在北京、上海寻找写字楼都是以LEED认证为标准。在业内看来，LEED是金字招牌，代表着很高的水准，是“会下金蛋的金鸡”。“所有LEED认证写字楼租金都比没有这个认证的写字楼高出10-15%”。这个数据是保守的，根据第一太平戴维斯的粗略测算，拥有LEED认证的写字楼租金比普通写字楼要高出20-25%。高于普通项目的租金，决定了所有持有LEED认证写字楼的运营者都更愿意选择长期持有、长期回报，导致目前市场上也几乎没有此类项目流通。这也直观地解释了为什么泰禾·长安中心整售楼栋的卖价可以越谈越贵。

泰禾·长安中心效果图值得一提的是，除了有整栋出售的产品外，具备了地段和品质优势的泰禾·长安中心，其中A栋写字楼是可以分散出售的。据悉，这部分散售产品主力面积区间在 60—260平方米，属于区域内稀缺的“小面积” 写字楼产品。300多万元的低置业门槛无疑是中小投资者的福音，不过，这也给后期运营增加了难度。尤其泰禾·长安中心是写字楼加商业的大体量城市综合体，对项目整体运营能力、商业氛围都发出了更高的挑战。为此，泰禾·长安中心在今年6月引入了戴德梁行，一方面对未出租房源进行整体招租，协助小业主引入优质客户；另一方面也是希望实现租金的稳定递增。事实证明，这样的解决方案正在逐渐显现效果。据泰禾北京相关人士透露，戴德梁行的专业性毋庸置疑，目前已经签约的租户都高于预期。新近成交的一个租户，租金收益很理想，“这家的出租价格已经不只比周边高出10%了”。而作为区域内体量最大的商办综合体，泰禾·长安中心的商业也被寄予了更广阔的期待。泰禾·长安中心的商业体量在3.3万平方米，是整个区域在售商业面积最大的。商业已经不只是纯粹的写字楼配套，而是要辐射整个区域。“商业招商已经开始，许多知名品牌已经瞄准了泰禾·长安中心商业这个绝佳的地段位置，目前已经有包括汉堡王、华为在内的多个商家进驻。虽然进度刚刚开始，但相信随着众多商家的陆续进驻，泰禾·长安中心商业未来一定可以成为区域内的繁华中心。”

泰禾·长安中心效果图02 新中产投资“躲雷”路径“投资的第一个原则永远不要亏钱，第二条原则是永远不要忘记第一条规则。”这是股神巴菲特的投资铁律。自2017年“326”商办限购新政出台之后，北京新报建的商办项目单户套内面积不得低于500平方米，写字楼这种具有稳固年化收益率的投资产品逐渐消失在新中产的视线里。但让资产保值增值的需求依然旺盛，于是突然有一天就发现，身边因爆雷而返贫的中产家庭故事越来越多，一场财富洗牌正在新中产阶层上演。在市场观察人士看来，不少手头有余钱的新中产家庭都面临投资两大瓶颈：一是市场经济下行，购买什么产品保值增值成为很多中产家庭的投资难题。二是由于市场对很多金融投资产品监管薄弱，新中产家庭又缺乏正确认识，一不小心就可能掉进不规范理财产品的陷阱，血本无归甚至是倾家荡产。事实上，很多新中产家庭投资者并没有认真地去研究在北京这样的城市，投资写字楼、商业的价值百科。《中国房地产投资回报率调查报告》显示，近两年写字楼市场以历史转售8.8%回报率、长期租赁约8.1%回报率，遥遥领先于商铺、高档住宅、普通住宅等物业，尤其是品质出众的高端写字楼。“像泰禾·长安中心这类小面积散售、适合中产家庭投资的写字楼项目，目前在北京市场极为稀缺。从成交客户来看，个人投资者明显多于企业或机构投资者，说明个人投资者对市场更加敏感。”市场观察人士认为，在外资机构和国内大型企业纷纷在北京抢购写字楼的大背景下，中产家庭投资者同样可以跟势而为，选择综合性价比高的写字楼项目，作为资产保值增值的路径。泰禾·长安中心临长安街、低门槛350万元起、首年年化收益4.5%以上的优势，让写字楼不再是中产家庭遥不可及的投资产品。以泰禾·长安中心近期达成租约协议的空间为例，这套65平方米的空间协议租金较为理想，首期三年，回报率每年达到4.7%以上，已经远远超过银行定存利息，且收益安全、稳健、保底。谈及在今年上半年北京写字楼空置率上升、租金增速放缓的大环境下，泰禾·长安中心如何保证入驻率？泰禾北京相关人士表示，泰禾·长安中心所在的银河商务区因冬奥会效应，吸引了很多奥运媒体、体育行业企业进驻。仅项目三公里范围内，公司注册数量就达到2万多家，整体区域内写字楼入驻率保持在很高水平。同时，因项目紧邻石景山区政府，与政府有合作的上下游企业聚集效果明显。以万商为例，截至目前万商上下游企业已经购买泰禾·长安中心或者正在洽谈的公司就超过23家。“不仅关注如何打造优质产品，我们更关心如何为区域内引入更多优质租户、满足上下游企业的办公需求，并通过专业的运营能力帮助小业主提高租金。”据透露，为了更好地将泰禾·长安中心打造成为整个CRD区域的地标、石景山区的名片，泰禾正在对项目进行进一步升级、改造，包括软装改造、线上服务标准制定、智能化系统应用等。尤其是线上服务，更是以行业最高标准为基点打造。同时，“泰禾+”战略也将在这个项目有所落地，未来将以手机为载体，为业主和租户提供全生命周期、全方位服务的体验。走出泰禾·长安中心，回望这个外型酷似美国西部大峡谷石拱门、由三栋玻璃幕墙写字楼和商业街区构成的城市商办综合体，不难看出泰禾商业意图重塑西长安街高端商办格局的雄心。正如大峡谷石拱门之于美国西部的地标意义，泰禾·长安中心也正在成为北京西长安街的商务新地标。