奥园“隐秘融资术：6.8亿信托输血大盘，拿成都怡心湖地王抵押

来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

编辑| 密探君

严监管之下，近来地产信托市场“风声鹤唳”，但新品发行依然“强劲”。

密探君注意到，就在8月1日，由华润信托发行的《鼎新242号集合资金信托计划》，不经意间引人关注。该产品总规模6.8亿元，期限2年，预期收益8.1%。

上述信托计划，主要是向沈阳奥园新城置业发放信托贷款，用于沈阳奥园新城（国际城）二期A2区项目开发建设。

经查询，奥园集团曾在2009年就来到沈阳，号称砸下超百亿欲打造东北亚首席会展综合体，旗下包括奥园国际城和奥园会展广场，总占地885亩，总建筑面积约282万平方米，其中奥园国际城建筑面积约122万平方米。

实际上，说到沈阳乃至东北，经济基本面有些不给力，比如2018年，沈阳市GDP总量近6300亿元，同比增速只有5.1%，低于预期的7.5%，在诸多重点省会城市中表现较差。

要查沈阳2019年上半年数据，在沈阳统计局网上站暂时还没披露，仍停留在5月份，这比同级别很多城市的信息公开效率要慢了半拍。密探君发现，在瑞达思所统计的沈阳楼市2019年半年报中，无论是销售金额还是销售面积，奥园在当地的排名“并不起眼”。

奥园为确保此次信托融资顺利进行，在担保抵押上用在成都刚拍的一个“热门地王”作全部抵押。其中，奥园提到“由奥园集团保证担保，成都项目土地抵押，成都奥园怡心置业100%股权质押”。

经查证，成都奥园怡心置业自2019年6月中旬成立，注册资本1000万元，由四川奥园天骄置业全资控股，其正是在6月11日抢得双流“怡心湖地王”的竞得者。该地王当时起拍楼面价6700元/㎡，但成交楼面价高达14820元/㎡，溢价率121.2%，拿地总成本逾10亿元！

据悉，怡心湖周边在售楼盘，目前多在2万左右，比如中铁建西派国樾新品售价在2.2万元/㎡左右，绿城诚园均价2万元/㎡，金地悦澜道新品均价在17000元/㎡！

奥园怡心湖地王如果现在就要高周转，这意味着接下来售价将很难有市场竞争力。成都业内人士认为，唯一的办法就是“等”！也即是说，奥园暂时不开发，等周边成熟一些，再推不迟，可能卖个高价。

按此说法，怡心湖地王就成了房企进行隐秘资本运作的“保险阀”。另据港股上市的中国奥园公告，前7个月累计实现销售额602.8亿元，同比增长30%，与克而瑞此前披露的前7个月房企销售榜单数据几乎一致，但权益金额仅503.9亿元。

2018年，中国奥园实现销售额912.8亿元，同比翻倍。在2018年业绩会上，中国奥园老板郭梓文说，“2019年销售金额要在2018年的基础上增长25%”。这种增长谨慎预期，明显看出奥园对2019年销售额较为保守。

从净负债率来看，中国奥园2016年至2018年一致表现“卓越”，虽然2018年增加8个百分点，但连续3年均控制在60%以下。尽管如此，媒体一度质疑其在玩“财技魔术”。在内行看来，这种魔术是给外人看的，懂行者依然心存担忧。请看证券市场周刊刊文《辩识中国奥园真实利润》。

2018年底，中国奥园有息负债577亿元，同比增长42.8％；总权益由271亿元增加到307亿元，其中少数股东权益189亿元，连续2年占比62％。这种占比，在当今代中大型房企中已表现非常扎眼，少数股东权益的由来主要是基于合作开发。

合作开发的背后，除了房企之间的股权合作开发之外，还有一种模式就是房企与金融机构的合作，从目前运作的实际看，在金融去杠杆的背景下，更多金融机构采取股权形式。

但奇怪的是，既然是股权投资，那为什么还有那么多类似债权性质的风控措施，这被外界质疑其“明股实债”，隐性债务压力并不小。

年初至今，中国奥园已累计发行5笔境外美元债，累计融资金额14.5亿美元，年息率8%左右，在房企境外发行美元债中，成本并不算高。今年前7个月，奥园继续保持扩张节奏，新增拿地货值842亿元，比去年同期增加107亿元，拿地成本153.2亿元。

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