阳光城净负债率降至145.13% 朱荣斌对净利润率不满意

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8月2日，阳光城集团股份有限公司在上海召开上半年业绩沟通会。会上，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示：“阳光城上半年销售业绩，加上认购未签约，实际上已经过千亿。销售规模上千亿之后，规模不再是阳光城内部最重要的指标，未来提高品质、员工满意度、优化财务指标成为更重要的内容。”

（沟通会现场图）

阳光城半年业绩报

8月1日晚，阳光城集团股份有限公司发布2019年半年度报告。报告期内，阳光城实现营业收入225.11亿，同比增加48.03%；归属上市公司股东净利润14.49亿，同比增加40.52%；截止本报告期末，公司总资产2886.88亿，环比增加9.60%。

报告显示，公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发经营为主，开发业态包括住宅、办公和商业等。报告期内，公司全口径销售金额900.73亿元，权益销售金额577.12亿元，权益比例约64%，达成预定全年1800亿元销售目标的50%。

报告期内公司房地产销售情况如下：

负债情况

半年报显示，在报告期内，公司有息负债规模1,121.21亿元，近二年一期均保持规模相当，其中短期有息债务规模341.61亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%，非银融资占比较去年年末的52.57%下降至31.00%，负债结构持续优化。

同时，公司在资产规模新增、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下，有效降低资产负债率至83.58%，较2018年底减少0.85个百分点；降低有息资产负债率至38.84%，较2018年底减少近4个百分点；降低净负债率至145.13%，较2018年底下降37.09个百分点，平均融资成本7.72%，比2018年年末优化22个基点。

本报告期，公司进一步加强了现金流管理，平均回款率约80.50%，实现经营性净现金流入86.98亿元，继续保持正值；期末账面货币资金433.08亿元，占比总资产15.00%，实现全额覆盖341.61亿元的短期有息负债，现金流状况持续改善。

关于阳光城的负债率下降，阳光城的CFO陈霓表示，阳光城从去年开始，降负债是持续的动作。此外，阳光城负债的绝对值是控制的，没有增长，控制在比较好的范围，基本上是还多少借多少。当前，融资的环境不会影响公司的政策经营。

朱荣斌则表示，阳光城对净利润率不满意，一方面，房地产行业正在告别暴力的时代，净利润率回归一个正常行业标准，而且在限价的政策下，再实现高利润率很困难。另一方面，阳光城此前的净利润率基础比较差，我们未来将以提升品质实现溢价来提高利润空间，同时提高规模来保证利润总额的实现。”

战略布局

阳光城的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。报告期内布局发展如下：

（1）房地产投资方面，四大一线城市均有所增长，其中北京、广州、深圳增速较快。除了北京，其余三个城市投资额相对稳健增长，但增速放缓。二线城市福建、厦门、西安、天津、西安投资额度大幅增加。三线城市南宁投资增速较好。公司进入的城市整体都较为稳定。新开工方面，深圳、福州、苏州、西安、武汉、重庆、沈阳、大连、济南、青岛均呈现不等同程度下滑。

（2）从土地市场看，大连、东莞、太原、成都、广州、昆明土地供应面积上升幅度比较明显，南昌、深圳、厦门、重庆供应量缩减超过20%。土地成交方面，南昌、深圳、重庆、佛山、苏州、郑州、青岛、济南等地受供给缩量影响成交下滑，沈阳、长沙在供给增长的情况下成交下滑，其他城市均有不同程度的增长，其中大连、东莞受供给放量带动增幅最大。

（3）从商品房销售看，一线城市有所分化，北京、广州量价齐升，上海量跌价升，而深圳量价齐降，公司进入的代表城市销售面积同比平均下滑2.20%，销售额同比增长7.76%，销售均价同比上涨10.19%。

关于下半年的布局投资， 朱荣斌表示，不仅仅考虑利润率，阳光城的投资标准是多维度、动态的，根据市场要求随时进行调整。

阳光城副总裁徐爱国表示，收并购在投资里难度是最大的。下半年，阳光城继续坚持财务稳健的原则，对于一些市场火爆、不太理性的区域，阳光城也会适当回避，但不代表会放弃任何一个投资市场。

土地储备

报告期内，公司共以权益对价272.75亿元合计补充权益土地储备约424.59万平方米(预计权益货值758.70亿元)，新增土储权益比例80.61%。截至本报告期末，公司累计土地储备总计4,396.35万平方米（预计货值5,466.78亿元），形成了二线以上城市全覆盖、辐射周边机会型城市的优质城市带布局，布局准、成本优，可以有效保障公司未来的经营业绩实现。

其中一二线城市预计未来可售货值占比85.93%（土地储备面积占比76.20%），累计成本地价4,322.20元/平方米。根据公司2019年6月公告的销售均价12,829元/平方米，地售比良好。

土地储备整体情况如下：

公司在内地城市的土地储备包括重庆、长沙、太原、南宁、西安、昆明等城市，剩余可售货值占比分别为5.06%、4.58%、3.92%、3.57%、3.47%、2.94%，剩余可售建筑面积占比分别为4.51%、6.53%，3.93%、4.87%、5.01%，3.55%。

该表包括公司合并报表范围内子公司及参股子公司全部的土地储备，未考虑权益比例，截至2019年6月30日，公司土地储备权益比例约为65%，比上年年末提升3%。

企业下半年展望及经营思路

半年报显示，阳光城发展战略及重点经营管理工作重点针对以上判断，下半年，公司要在保证安全有序运营的基础上，充分发挥精准、高效、灵活的优势，追求实现持续、高速、优质的发展。面对市场与政策的波动变化，公司管理团队将继续保持定力，做到以下三个坚持：

（1）坚定不移地执行既定的战略目标：坚持“规模上台阶，品质树标杆”的战略目标不动摇，追求有品质的发展。战略目标在企业的不同发展阶段有不同的侧重点，在规模实现跨越后，品质的重要性越发凸显。公司要追求在规模、产品品质、财务指标均好、员工满意度提升、管理优化基础上的高品质的发展和有质量的增长。

（2）坚定年初对形势的判断：中央政府政策目标已明确为“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”，在此形势下，公司应始终保持投资理性，对市场保持敬畏，充分做好底线管理，发挥精准灵活优势，捕捉市场小周期。

（3）坚持不懈地改进创新和优化调整：公司应积极应对市场变化，在销售规模跨越1000亿后，从各个层级主动地思考自身的管理、理念、措施和机制是否匹配公司现在的经营格局和规模，不断对公司的管理进行改进和创新。

关于2019下半年的工作方向，朱荣斌也在会上强调，阳光城将重点完成三大任务：一，多卖楼、多回款；二，在确保公司现金安全的前提下，积极审慎的安排投资工作；三，保竣备，努力实现完美交付。朱荣斌还补充到，阳光城希望两年内实现品质能力显现，及财务指标明显改善。

企业核心竞争力

（一）精准投资公司准确理解地产行业周期规律，坚持实施“三全”投资战略，在恰当的时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局。

（二）高效运营多年来，公司不断精进完善公司运营体系，坚持“五圆”快速发展模型，以三升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心，在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥，最终促使公司在快车道上良性循环发展。

（三）适销产品开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求，并辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健发展奠定基础。

（四）先进机制公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职业经理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的治理职能，为公司持续发展提供强有力保障。

（五）充分激励公司建立全方位多层次的激励体系，建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系，进一步提升公司主人翁意识，为公司提升运营效率提供保障。

焦点点评

在房产市场整体缩紧的大环境下，阳光城在销售业绩上实现了“时间过半，任务过半”，实现了业绩上的稳扎稳打；在公司负债率方面，阳光城有效降低资产负债率至83.58%，同时进一步加强了现金流管理，实现经营性净现金流入86.98亿元，继续保持正值，持续改善现金流状况。作为新晋闽系房企领头羊，阳光城在2019年的发展，值得业界期待。

策划：吕伟

撰写：武亚光

设计：何杭