2019年前半年上市房企销售50强

作者：张增艳

根据标准排名对上市房企百强公告的监测研究发现：2019年上半年，已经有12家房企的销售额超过千亿。其中，碧桂园、中国恒大、保利发展和融创中国4家房企超过2000亿元，高喊“活下去”的万科成为唯一一家半年销售额超过3000亿元的房企。

排名：强者恒者格局显现

仔细观察发现，位居2019年1-6月中国上市房企销售额TOP10的10家企业与2018年房企销售额TOP10企业完全相同，只是名次略有不同。央企保利发展超越融创中国跻身第4名，同样位于华南的央企中海地产超过绿地控股挺进前6强，新城控股、华润置地和龙湖集团3家企业的名次保持不变。

此外，招商蛇口和世茂房地产今年上半年也完成了千亿元销售额。由此可见，头部房企的卡位战已经告捷，但竞争依然白热化。

2019年上半年销售额在500-1000亿元的房企共有11家，前30强的房企销售额均超过400亿元，其中华夏幸福今年上半年仅完成478亿元的销售额，排名下滑至第25名。第31-40名房企今年上半年的销售额在300-400亿元左右，最后十名企业也完成了超过百亿元的销售额。

纵观整个榜单，最明显的莫过于行业集中度不断提升。万科、碧桂园和恒大三甲2019年上半年的销售额在全行业7万亿元的销售额中占比从2018年的11%提升至12.7%；前10强房企销售额在行业中的占比则从25%增长至29%；而前20强的房企销售额在行业中的占比则从36%增长至40.4%；前50强的房企销售额在行业中的占比自47%提升到54.3%。

传统的观点认为，大型房企的高增长难度更大，小型房企因为基数小，增长更为客观。但根据标准排名的研究发现，在当今的房地产行业，大型房企的增速高于中型房企，中型房企的增速又高于小型房企，出现非常明显的“大象比猴子跑得还快”。

这种现象，在房地产行业规模疯狂增长的时期尤为突出。可以预见，当“只有做大才能做强”已经成为行业共识，未来的房地产行业必将成为少数人的游戏。

政策：防风险提到更高的高度

随着行业发展迅猛，政府的政策也在同步发生变化。4月19日，中共中央政治局召开会议,会议再次提及房住不炒，明确要求落实好“一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

在随后7月30日召开的中共中央政治局会议中，强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，将防风险提到更高的高度。

随着中央明确定调，各地方的具体细则也逐步落地，一些热点区域甚至层层加码。例如，今年5月，苏州出台楼市新政，要求苏州的园区全域、高新区的部分重点区新房实行3年的限售；此外，园区全域所有二手房都纳入限售范围；同时《意见》还对土地出让报价规则进行了调整。

7月24日，苏州从限售、限购及土地出让等方面再出新政，包括限制房企多轮报价、扩大限售城区范围和提高外地户籍居民的购房难度等。

苏州并非个案，很多地方政府都在政策方面做了调整，区域市场过热和趋势性下跌现象均已得到有效遏制，房地产市场已经趋于平稳。

国家统计局的数据也佐证了上述的调控效果，6月份在70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量明显减少，特别是二手房价格上涨的城市数量比5月减少10个。

从两次中共中央政治局会议的内容可以看到，由于我国房地产市场较为复杂，“一城一策”、“因城施策”正在成为管理层的主要调控思路，且调控效果逐渐显现。未来，楼市将以稳为主，有保有压，由“一城一策”、“因城施策”逐渐细化为“因区施策”。

对于跨区域发展的房企，必须要面对不同区域的不同政策，例如不少城市的土地本身就带有特定的要求。这意味着，房企“一招鲜”的玩法可能会失灵，不同的项目势必会有不同的做法，对房企的整体运营与项目开发带来了诸多挑战。

7月30日召开的中共中央政治局会议要求，深挖国内需求潜力，拓展扩大最终需求，有效启动农村市场，多用改革办法扩大消费。稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。深化体制机制改革，增添经济发展活力和动力，加快重大战略实施步伐，提升城市群功能。

其中农村市场、城镇老旧小区改造、城市停车场和提升城市群功能四个方面，都为房地产的下一步发展指明了方向，在特色小镇、田园综合体、城镇老旧小区更新改造、大城市卫星城等领域深耕的企业或将迎来发展机遇。

融资：规范中前行

自2008年房地产股权融资的大门紧闭后，政府监管部门相继出台了对房地产基金、银行表外业务的规范文件。如今，房地产信托及海外债券也被列为金融规制的范畴。

5月17日，银保监会出台23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

中国人民银行的数据显示，今年3月528亿的新增信托成为上半年的高点。需要指出的是，信托起于通道业务。在金融规范化的逐步推进中，信托需要做好非标融资业务的优化转型，推进信托资产的非标转标，切实摆脱“影子银行”的定位。

继信托融资被收紧后，房企海外发债也戴上了紧箍咒。7月12日，国家发改委发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》。作为房企的融资渠道，海外债券以其高度的灵活性在整个融资结构中占据重要的地位。

从一些机构公布的监测数据来看，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，其中，境内发债1402亿元，占2019年境内外发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%。

随着上述政策的落地，房企到位资金或将继续回落。国家统计局数据显示，1－6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1－5月份回落0.4个百分点。

近年来，防范房地产领域的金融风险成为各金融监管机构的核心，各金融机构也开始审视自身的业务，逐渐在风险偏好框架内寻求风险收益最大化。但金融规范注定是一场持久战，这难免会波及房地产企业的融资，整个资金来源也将面临结构化的调整。

无疑，金融政策一直都是政府调控房地产市场的重要一环。而融资则是房企的生命线，得资金者得天下。经过野蛮、粗旷的发展，金融市场的规范化之路已经开启，并不断深化，很难再回到以往的宽松环境中。

既然金融的意义不容忽视，一些大型房企很早就开始布局金融多元化，打通融资渠道。例如参股银行、保险机构等。

此外，强者恒强的法则在融资中同样适用。由于房企的资质不同，融资结构亦不同。

例如，大型房企像万科集团、中海地产、保利发展、招商蛇口、龙湖集团等银行贷款占比普遍超过60%，而融资成本一般低于5%；而绿城中国、碧桂园等银行贷款的占比通常低于50%，融资成本高于6%；中国恒大、碧桂园、融创中国、华夏幸福、泰禾集团等对信托、发债等融资渠道的依赖性较高，银行贷款的占比则相对低于30%，融资成本高于7%。而有一些规模较小的企业很难拿到银行贷款，整体的融资成本远高于10%。

在未来的竞争中，头部房企势必会有更为多元的融资渠道及融资优势，而靠后的房企，不管是企业的权益乘数还是企业的资金成本，无形中都将受到制约。

并购：你的活跃度是多少？

时至今日，规模跳涨依然是大部分房企的主赛道，毕竟整个房地产行业的规模还在增长。而跳涨的主要手段就是并购与合作开发。

与以往不同，房地产并购单数已经呈现出几何级的增长。有“并购王”之称的融创中国，在2019年上半年仍然颇为活跃。据不完全统计，孙宏斌已经完成了超过200亿元的并购。

今年2月，融创中国将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益纳入麾下，交易对价为125亿元；4月，融创中国用13.34亿元拿下了阳光100重庆一项目公司70%股权及相关债券。收并购已经成为了融创中国最主要的土地拓展方式，有超过50％的土储是通过并购公司或并购项目直接获得的。

不只是融创中国，房企前30强的并购活跃度都极高。并购正成为房企弯道超车的最佳路径，也是未来房地产市场的常态，这主要得益于并购的优势。与土地招牌挂相比，并购规避了激烈的抢地之争，可以获取低成本的土地，而并购金额的分期支付也进一步减轻了房企的资金压力。

截至目前，金科、龙湖、宝龙、中骏、仁恒和旭辉等企业已收购了因董事长王振华“黑天鹅事件”正在甩卖资产的新城控股10个项目，其中金科耗资17.21 亿元拿下6个项目。

标准排名也发现，在并购市场上，规模越大的房企并购的选择更多，议价能力也更高，还可以借助背后的资源，包括融资渠道、产业渠道甚至是存量资源等，无形中产生了更多的增益效果，也能够让企业在并购中占有相对领先的位置。

同时，大型房企在并购中形成的口碑也能够让其有更多的选择，可以构建更为完善的风险评估机制。

与此同时，合作开发已经成为房企的主流。根据标准排名的分析，前50强房企几乎都涉足合作开发，并且合作开发的比例正在进一步扩大。

以首开地产为例，依托首开集团的国企背景，首开地产能够获得低成本的资金，而其合作对象龙湖集团则以操盘能力见长。目前，首开地产已经将合作开发从主战场北京延伸至其他市场，进行跨区域的合作开发。

伴随着企业对外部环境、融资成本、土地获取等各类因素无法左右，不同的企业间将各自最优势的资源强强联合，谋取共同发展，这背后的资本力量同样不容忽视。

在行业高速发展中，两级分化的现象将越来越凸显，各种资源都将向头部房企倾斜。对于中小房企，规模之战仍然艰巨。